منير الزاهد، رئيس بنك القاهرة
شهدت الجلسة الثالثة لفعاليات مؤتمر مبادرة "شراكة التنمية" بين الدولة والقطاع الخاص، تحت عنوان التجربة المصرية الجديدة للإعمار، مناقشات حول مشكلة نقص السيولة باعتبارها أحد أبرز الاسباب الرئيسية التي تواجه المستثمر العقاري والمقاول فى تنفيذ مشروعاته القائمة أو التوسع فى مشروعات وأعمال جديدة بسبب ارتفاع حجم المخاطر داخل هذا القطاع خلال السنوات الماضية.
حدد منير الزاهد، رئيس بنك القاهرة، خمس متطلبات أساسية يجب العمل بها من قبل البنوك والمطورين العقاريين لتنشيط المشروعات العقارية والائتمان، وتخفيض مخاطر الائتمان لتلك المشروعات.
أوضح خلال كلمته ، أنه فى السابق كان هناك اختلاف نسبى بين القائمين على القطاع المصرفى والقائمين على المشروعات الاستثمارية فى جزئية تمويل المشروعات، مشيرًا إلى أن هناك أمور يجب الاتفاق عليها لتقليل حجم المخاطر فى المشروعات العقارية لإفادة كافة الجهات سواء البنوك أو شركات العقارات .
وشدد على ضرورة أن يكون هناك ملائمة لحجم رأس المال المُستثمَر مع رأسمال المشروع وهو ما يحتم تقسيم المشروع لمراحل متعددة يمكن توفير التمويل المناسب لها، بالإضافة إلى ضرورة وجود حساب مجمع يُحول إليه كافة إيراداته ويصرف منه علي المشروع.
واستطرد قائلًا: "الحساب المجمع ليس المقصود منه حجز أموال المشروع لصالح البنك ولكن هو أداة تنظيمية لتصب إيرادات ومصروفات المشروع فى وعاء واحد، ويضمن عدم تحويل أموال المشروع لمشروع آخر أو مصروفات مرحلة لمرحلة أخرى، كما أن هذا النظام معمول به فى العديد من دول العالم وصدرت تعليمات به من البنك المركزى مؤخرًا" .
وتابع: "لابد أن ننظر إلى الرافعة المالية للشركات، مثلما يحدث فى البنوك من متطلبات القاعدة الرأسمالية لذلك لابد أن تكون الرافعة المالية معتدلة، هذا بالإضافة إلى ضرورة أن يكون العائد متوازن ومرن لاستيعاب تقلبات أسعار مواد البناء."
وضرب مثلًا بمشروعات صناعة البتروكيماويات والتى تنص العقود فيها على ضرورة المراجعة بما يخدم مصلحة كافة الأطراف فى حالة شهدت أسعار النفط تغيرات جوهرية، مطالبًا البنوك بأن تكون طلباتها من المستثمر معقولة ومتوازنة بحيث تكون قابلة للتنفيذ وتتحقق مصالح جميع الأطراف.
وقال ،أن القطاع العقارى من أكثر القطاعات أهمية فى مصر ويصل حجمه الرسمى فقط إلى نحو 17% من الناتج المحلى الإجمالى البالغ نحو تريليونى جنيه، بينما ترتفع تلك النسبة إذا تضمن القطاع الرسمى وغير الرسمى.
وأشار، إلى أن البنوك تحتاج إلى تمويل هذا القطاع لتحقق نشاطًا فى محافظ الائتمان لديها، وتوظيف السيولة المتاحة، ولكن تخضع عمليه التمويل لاستراتيجية كل بنك والتى تراعى تنويع المحفظة الائتمانية وتوزيع المخاطر على أكثر من قطاع .
ولفت إلى أن بعض البنوك لديها خبرة منخفضة فى القطاع مقارنة ببنوك أخرى مثل البنوك العامة التى تمتلك باعًا طويلًا فى تمويل شركات المقاولات وشركات التطوير العقارى، كما أن هناك بنوكًا تقوم بعمل تصنيف ائتمانى لكل صناعة ومنها صناعة العقار وتحدد على أساسها إمكانية توفير التمويل من عدمه أو تحديد نسبة معينة لتمويل كل قطاع.
ونوه إلى أن نجاح القطاع فى تحقيق نسب نمو مرتفعة وتنفيذ المشروعات التى تقوم الشركات بتنفيذها، يساهم فى زيادة قدرة الشركات العاملة به للحصول على تمويلات من البنوك، مشددًا على أنه لن يرفض أى تمويل أو قرض تتوافر به كافة الشروط المطلوبة أو بصيغة أخرى "قابل للتمويل" .
قال اكرم تيناوي، الرئيس التنفيذى لبنك المؤسسة المصرفية ABC، وعضو اتحاد بنوك مصر، أن القطاع المصرفي يعتبر من القطاعات الداعمة للدولة والتى لعبت دوراً هاماً فى مساندة الاقتصاد المصري خلال الفترة الماضية.
وأوضح خلال كلمته ، أن الحديث عن احجام القطاع المصرفي عن تمويل القطاع العقاري والمقاولات ليس صحيحاً فالقطاع المصرفي لديه فائض سيولة تتجاوز قيمته 600 مليار جنيه، مشيراً إلى أن الفيصل النهائي فى موافقة البنوك علي تمويل أيةً من المشروعات هو دراسات الجدوي للمشروعات بغض النظر عن القطاع الذى ينتمى المشروع اليه.
وتابع : "إن نسبة توظيف القروض للودائع لا تتجاوز الـ 41% فقط وهى نسبة تعتبر ضئيلة للغاية، وتسعى البنوك لزيادتها خلال الفترة المقبلة من خلال التوسع فى تمويل مشروعات جديدة."
وأضاف ان القطاع العقاري من القطاعات الواعدة بالنسبة للبنوك ويمثل اكثر من 17% من الناتج المحلي الاجمالي ولذلك فإن البنوك تسعى الي التوسع بقوة في تمويل المشروعات التي تتسم بدراسات الجدوي الجيدة.
قال عدنان الشرقاوى نائب رئيس البنك العقارى المصرى العربى، وعضو اتحاد بنوك مصر، إن القطاع العقارى واجه مشكلتين خلال الفترة الماضية تمثلا فى نقص السيولة وموارد الدولة التى تدفع للمقاول، بالإضافة إلى فقدان الثقة بين القطاع المصرفى والقطاع العقارى لوجود مشاكل أبرزها عدم وجود دراسة جدوى جيدة.
وأضاف الشرقاوى ، أن الحكومة هى الطرف الفعال والاساسى بالمنظومة ككل، مشيداً بدور الحكومة الحالية ورئيسها المهندس إبراهيم محلب؛ فى إيجاد حلول للمشكلات عبر استهدافها وضع حل حاسم للمشكلات ، بالإضافة إلى تسديد الإلتزامات.
وطالب بضرورة دراسة تاريخ التعاون بين الحكومة والمقاول والمطور والبنوك خلال الـ 3 سنوات الماضية لوضع توصيف حقيقى للمشكلات بين جميع الأطراف لتصبح على دراية بنوعيتها، بالإضافة إلى إلتزام المقاول بتقديم دراسة جدوى للمشروع ووضع التزاماته الحرفية وليست الشكلية.
وأشار إلى أن معدل توظيف السيولة بالبنوك تراجع إلى 40% خلال السنوات القليلة الماضية، وبالتالي تمتلك البنوك سيولة كافية للتمويل، كما يتمتع القطاع لأول مرة بتناغم بين السياسة الحكومة والسياسة النقدية فى وجود دعم حكومى ودعم عربى كبير.
وناشد وزارة الإسكان والمقاولين بعقد إجتماع ربع سنوى لطرح المشاكل التى تواجه القطاع ووضع حلول جذرية لها، مضيفاً أن صغار المقاولين شريحة يجب الإهتمام بها، وخاصة مع قرار المركزى بالسماح للبنوك بافتتاح فروع صغيرة لها بالقرى والنجوع، مما يساعد على جذب عدد من العملاء الجدد ومنهم صغار المقاولين.
قال كريم هلال، رئيس مجلس إدارة شركة أبوظبي الإسلامي كابيتال، إن السوق المصرية تعانى من مشكلة رئيسية فيما يخص قطاع التمويل العقارى، فى ظل ارتفاع سعر الفائدة من قبل البنوك، وهو ما يعوق الشباب الحصول على وحدات السكنية فى مقابل انخفاض أجل التمويل.
وأقترح خلال كلمته ، أن تقوم البنوك بإصدار سندات طويلة الأجل وتقوم بتجديدها كلما حان أجل استحقاقها يوجه عائدها لتوفير قروض التمويل العقارى للمواطنين.
ولفت إلى أن معظم المطورين العقاريين يعانون من مشاكل مع البنوك بسبب القيود واللوائح المقيدة للحصول على تمويلات ولهذا تلجأ معظم الشركات للتمويل ذاتيًا، منوهًا إلى أن حل تلك المشكلة هو إصدار الصناديق العقارية والتى تم تفعيلها مؤخراً بالسوق المصرية.
وشدد على وجود سيولة كبيرة بالاقتصاد غير الرسمى تبحث عن الاستثمار وهو ما مكن البنوك من جمع 60 مليار جنيه فى 8 أيام، وبالتالي يستدعى إصدار الصناديق العقارية في محاولة لاستغلالها فى جذب السيولة المتاحة خارج السوق الرسمى بالدولة .
ولفت إلى أن بنوك الاستثمار بصفة عامة تسعى لإصدار صناديق عقارية، مطالبًا بالسماح للصناديق العقارية بالقيام بدور الشريك المالى مع المطور العقارى للبناء بشكل أسرع وبدون تعقيدات.
أكد ماجد شوقي العضو المنتدب لشركة بلتون المالية القابضة، أن نشاط التمويل العقاري أحد أبرز الأنشطة المرشحة لتحقيق مزيدا من النمو خلال الفترة المقبلة، مدعوما بحزمة التشريعات التي أصدرتها وزارة الإستثمار لتحسين مناخ الإستثمار وتطوير سوق المال مؤخرا .
وأشار خلال كلمته ، إلى أن شركات التمويل العقاري شهدت حالة من النشاط الملحوظ والتوسع خلال الفترة الأخيرة ، لافتاً إلى أن العامل الرئيسي الذي دفع نتائج تلك الشركات نحو التحسن هو وضوح الرؤية الإستثمارية للحكومة وكذلك حزمة المشروعات العقارية العملاقة التي طرحتها الدولة مؤخرا .
ودعا شوقي الهيئة العامة للرقابة المالية بأن تتوجه خلال الفترة المقبلة نحو تنشيط بعض الأدوات المالية التي تمتلكها وخاصة التوريق والتي تعد أحد الوسائل الأساسية التي تستخدمها شركات الإستثمار العقاري ، مشددا على وجود علاقة وطيدة تربط شركات الإستثمار العقاري بالقطاع المصرفي وسوق المال المصري .
وأشار الى أن نشاط التوريق يساهم بشكل كبير في زيادة السيولة المالية المتاحة للمطورين العقاريين ، مطالبا في الوقت ذاته بضرورة تعزيز فكرة الصناديق العقارية والتي تعد أحد الركائز الأساسية التي تلجأ إليها الشركات في تنفيذ مشروعاتهم .
